[부천신문] 1세대1주택 양도세 비과세 대상이 되는 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용(사무실이나 점포 등)의 다용도로 사용하는 상가주택을 일컫는 것으로, 이러한 겸용주택을 팔았을 때 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용에 대해 알아보기로 한다.

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외(상가 등)의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 겸용주택 전체를 주택으로 보고 1세대1주택 비과세 여부를 판단한다. 그러나 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 않으므로 이러한 경우 주택부분만 1세대1주택 비과세 여부를 판단하고 주택외 부분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다.

겸용주택의 1세대1주택 해당 여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택외의 건물로 보는 것이고, 주택의 일부를 소유자가 거주하지 아니하고 주거용으로 임대하는 부분은 이를 주택으로 보는 것이다. 이때 주택과 주택외에 건물의 구분은 사실상 용도를 기준으로 판정하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도를 기준으로 판정한다.

1층은 상가시설이고 2층은 주택인 겸용주택의 경우, 2층으로 올라가기 위한 계단 면적은 오로지 주거용으로만 사용되므로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우, 1층 중 계단부분은 주택의 면적으로 보고 1세대1주택 비과세 여부를 판단한다. 이는 주택과 주택이외의 건물의  면적이 동일한 경우 1층의 계단면적을 주택으로 보면 주택면적이 주택이외의 건물보다 커져서 건물전체를 주택으로 보게 되는 이점이 있다.

겸용주택에서 지하실 또는 대피소 등은 주택용으로 사용되는 것인지, 상가용으로 사용되는 것인지 사실상 용도에 따라 주택으로 포함시킬 것인지 판단하고, 사실상 용도가 확인 되지 않고 공용으로 사용하는 경우 주택의 면적과 주택외 면적의 비율로 안분계산 한다.

또한 주택외의 면적이 주택의 면적보다 크거나 같을 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지 면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 주택에 부수되는 토지의 면적을 계산한다.

송기봉 세무사(032-218-5114)