[부천신문] 주택 등 부동산을 양도하고 양도세를 계산하는 구조는 부동산을 팔았을 때에 양도가액에서, 그 부동산을 취득하였을 당시의 취득가액과 필요경비를 차감하여 산출된 금액을 양도차익이라 한다.

그 양도차익에서 장기보유특별공제금액을 차감한 금액을 양도소득금액이라 하며 양도소득금액에서 세율을 적용하여 양도세가 산출된다.

장기보유특별공제란 부동산 양도의 경우 물가상승으로 인하여 부동산의 보유이익이 과도하게 누적되는 것을 감안하여 일정한 기간 이상 보유한 양도의 경우 양도소득금액 계산시 양도차익의 일정금액을 공제하여 주는 제도이다.

양도세 계산시 물가상승으로 양도가액이 상승하여 양도소득금액이 과도하게 책정된다면 부동산 단기보유자의 투기억제를 목적으로 하는 양도세의 본질에 상치되기 때문에 일정기간 이상 장기보유자에게 양도차익 중 보유기간별 일정률의 해당금액에 대해 장기보유특별공제를 인정하여 주는 것이다.

장기보유특별공제는 양도세 과세대상 중 토지·건물로서 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용하며, 비사업용토지에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하였지만 법 개정으로 인하여 올해 2016년부터는 비사업용토지라 하더라도 장기보유특별공제(기산일2016.1.1)를 받을 수 있는 반면에 세율을 누진세율+10% 인상하여 적용한다.

장기보유특별공제금액은 위에서 양도차익금액에 부동산의 보유기간에 따라 다르게 적용되는 공제율을 곱하여 산출되는데 1세대1주택자의 양도하는 주택에 대하여 공제율을 보면 주택보유기간이 3년이상 4년미만인 경우 공제율이 24%이고, 4년이상 5년미만인 경우 32%, 5년이상 6년미만인 경우 40%등 보유기간별로 차등적으로 적용되어 보유기간이 10년 이상인 경우 80%까지 장기보유특별공제금액이 된다.

예를 들어 보유기간이 10년이상 된 집을 2억에 취득하여 10억에 팔았을 경우 양도차익이 8억(10억-2억)이고, 이때 장기보유특별공제금액은 6.4억(8억×80%)이 산정되며, 따라서 1.6억에 대해서만 양도세를 부담하면 될 것이다.

그리고 1세대2주택이상자의 주택양도이거나, 주택이 아닌 다른부동산(토지,상가 등)의 양도인 경우 장기보유특별공제율은 3년이상 4년미만인 경우 10%, 4년이상 5년미만인 경우 12%, 그리고 10년이상은 30%까지 공제된다.

장기보유특별공제액을 산정함에 있어 당해 부동산의 보유기간 계산은 취득일로부터 양도일까지로 하고, 상속받은 부동산의 경우 상속개시일로부터 양도일까지를, 증여받은 부동산의 경우 증여등기일로부터 양도일까지 보유기간으로 보고 장기보유특별공제를 계산한다.

송기봉 세무사(032-218-5114)