[부천신문]안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미입니다.

상가건물임대차보호법에 따르면 임차인의 차임이 3번 이상 연체되면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 또한 연체된 차임과 관리비 등은 보증금에서 공제를 할 수 있는데요.

만약 중간에 상가의 소유주가 바뀌었다면 소유주 변경 전 연체된 차임과 관리비에 대하여도 보증금에서 공제가 가능할까요?

이에 대하여 임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었더라도 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다고 본 대법원 판례를 소개해드리고자 합니다(2015다218874).

1. 사실관계

A씨는 2014. 경매를 통해 상가를 구입함. 그런데 상가의 전주인인 B씨로부터 상가를 임차한 C씨는 월세와 관리비로 4년간 3500만원을 연체하고 있었음. 상가 주인이 A씨로 바뀌었지만 C씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 C씨와의 임대차계약을 해지함. 그러자 C씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버팀.

이에 A씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없으므로 C씨를 상대로 건물명도소송을 제기.

2. 판 단

1심 : C씨는 상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라며 A씨 승소 판결.

2심 : C씨는 상가를 인도하고 A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, B씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 C씨가 연체한 차임 224여만 원만 보증금에서 공제할 수 있다고 판단.

대법원 : 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하며 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봄.

임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야하며 일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래개념에 부합하기 때문이라고 판단.

따라서 A씨 일부패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냄.

3. 하변생각

보증금의 성격이 원래 임대차로 인한 연체차임, 손해 등을 담보하는 기능이 있으므로 비록 해당 목적물의 소유자가 임대차기간 중 변경되었다고 하더라도 각 당사자 간 별도 합의가 없는 이상 기존 연체차임 등은 신소유자와의 관계에서도 위 판례와 같이 당연히 보증금에서 공제된다고 보는 것이 타당하다할 것입니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미