[부천신문]안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미입니다.

상가건물을 임차한 임차인의 경우 권리금 계약에 따라 새로운 임차인에게 권리금을 받고 영업시설, 노하우 등 유·무형의 재산적 가치를 양도할 수 있습니다.

이를 위해 임차인은 임대차기간 종료 전 직접 신규 임차인을 찾아 임대인에게 주선해주는 경우가 많은데요.

임대인은 상가건물 임대차보호법 상 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

만약 임대인이 위법하게 이를 위반하였다면 이에 대한 손해배상청구가 가능합니다.

그렇다면 임대차계약을 체결한지 5년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 이와 같은 권리금을 받을 수 있는 기회가 보장되어 질까요?

이에 대하여 임차기간이 5년이 넘은 임차인이더라도 권리금을 받을 기회를 보장해야 한다는 판례를 소개해드리고자 합니다(대전지방법원 2016나108968).

<상가건물 임대차보호법>

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

1. 사실관계

A씨는 건물 1층을 임차해 20년 넘게 떡집을 운영함. 그러던 중 건물이 다른 사람에게 팔리면서 새로운 건물주인 B씨 등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 A씨에게 통보함.

A씨는 권리금을 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰고, 권리금 1억 원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개함. 그러나 B씨가 임대차계약을 거절하며 다툼이 생김.

이후 건물주 B씨 등은 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기하였고 A씨도 건물주인 B씨 등의 거절로 권리금을 받지 못했다며 B씨 등을 상대로 손해배상 소송을 제기.

2. 판 단

1심 : A씨가 20년 넘게 떡집을 운영해왔으므로 그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했고, 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위에서만 행사할 수 있다고 보아 B씨 등의 손을 들어줌

2심 : 화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승하는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고 임대인은 이를 독식해 일종의 불로소득을 취하게 되며 이 같은 배분 상황은 정의롭지 못하다고 판단.

이를 교정하기 위해 상가건물 임대차 보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것이며 그럼에도 불구하고 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것이라고 판단.

B씨 등 건물주는 A씨에게 2239만원을 지급하라고 선고.

3. 하변 생각

상임법상 권리금 조항은 아주 핫 이슈입니다. 내용은 아주 파격적인데 아직 시행된 지 얼마 안 되서 판례가 거의 없기 때문이죠. 해당 조문상 임대차기간 5년 이내의 임차인에 대하여만 권리금 보호가 된다는 말이 없는데 1심은 계약갱신요구권 조항을 유추 적용하여 원고 청구를 기각했고 2심은 이를 뒤집었습니다. 대법원 판결이 기대되는군요. 저는 2심 판단이 옳다고 봅니다^^

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