[부천신문]공장 건물을 신축하기 위해 공인중개사를 통하여 토지를 매수하였지만 토지에 쓰레기 등이 매립되어있어 이를 처리하기 위하여 별도의 비용을 지출하는 등 손해를 보았다면 이를 설명하지 않은 공인중개사에게 손해배상 책임을 물을 수 있을까요?

이에 대하여 매매대상 토지에 쓰레기가 매립돼 있다는 사실을 매수인에게 성실히 설명하지 않은 공인중개사에게 일부 책임이 있다고 판단한 판례를 소개해드리고자 합니다(광주지방법원 2016나6824).

1. 사실관계

A씨는 공인중개사 B씨를 통하여 공장 건물을 신축하기 위한 토지를 매수하였음. A씨가 매수한 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있었고 공인중개사 B씨는 이 사실을 A씨에게 설명하지 않았고 A씨는 쓰레기 처리비용 4064만5000원을 지출하는 손해를 입었음.

이에 A씨는 공인중개사 B씨를 상대로 손해배상 청구소송을 제기함.

2. 판 단

1심 : A씨가 아닌 A씨의 형 C씨에게 매매를 중개했으므로 A씨에 대해 손해배상책임을 질 이유가 없다는 B씨의 주장 등이 받아 들여져 A씨 패소 판결.

2심 : 매매계약서에는 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 문구가 기재돼있지 않으며, 매매 당시 교부된 ‘중개대상물 확인 설명서’의 어느 부분에도 이 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 문구는 기재돼 있지 않고 A씨는 공장 건물을 신축하기 위해 이 토지를 매수한 것인 만큼 토지 지상에 건물을 신축하는데 장해가 될 만한 사정이 있는지는 중요한 사항이었던 점, 매매 당시 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사실을 알았더라면 매매대금의 감액요청을 하는 것이 경험칙상 예상되는데도 매매계약서 등에 기재하지 않았음.

매매대금을 감액해 달라거나 매립된 쓰레기 등의 현황을 정확히 알려 달라 요청했다고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점 등에 비춰 보면 매매 당시 A씨 또는 C씨는 해당 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사실을 정확하게 설명 받지 못한 것으로 보인다고 판단.

매도인은 매매 당시 공인중개사인 B씨에게 토지에 쓰레기가 매립돼 있음을 알렸으며, 이 같은 사정을 매수인에게 설명해달라고 요청했다고 1심에서 증언함.

B씨는 토지에 다량의 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사정을 알면서도 이를 A씨나 C씨에게 제대로 설명하지 않아 쓰레기 등 처리작업 없이 토지 지상에 공장 건물을 신축할 있다고 착각한 A씨가 매매계약 체결에 이르게 한 것으로 보인다고 봄.

이는 옛 공인중개사의 업무와 부동산 거래신고에 관한 법률 등에 따라 업무상 부담하는 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 성실하게 중개행위를 해야 할 중개업자의 의무를 위반한 행위라고 봄이 상당하다고 판단.

C씨가 매매계약서의 매수인란에 자신 외 1인 이라고 기재했으며, 이에 매도인이 1인이 누구냐고 묻자 동생이라고 말한 점, 잔금과 중개수수료를 A씨 명의로 송금한 사실 등으로 미뤄 볼 때 B씨도 토지매매를 C씨를 포함한 A씨에게도 중개했다 여겼던 것으로 보인다고 판단.

다만 매매 당시 B씨로부터 쓰레기 매립에 대한 가벼운 말을 들었던 만큼 토지 지상에 공장 신축이 가능한지를 상세히 문의하거나 현장답사 현황조사 등을 통해 이를 명확히 확인해야 할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리 한 채 섣불리 매매계약을 체결한 A씨의 과실도 있다고 판단.

B씨의 책임을 25%로 제한함.

3. 하변 생각

공인중개사가 잘못 설명하였다는 이유의 손해배상 사건이 제법 많습니다. 일반인이 공인중개사를 찾는 이유는 특히 매수인의 경우 해당 목적물에 각종 제한이나 위험요소가 없는지 등을 전문가인 공인중개사자 잘 확인해 줄 것이라는 믿음 때문인데, 그냥 한 건 성사시킬 목적으로 불성실하게 또는 오히려 기망하여 계약을 중개한다면 당연히 법적 책임을 면할 수 없을 것입니다.

하지만 판례들 대부분은 원고 측(당사자)에게도 잘 확인하지 않은 과실을 들어 과실상계하고 있으므로, 너무 공인중개사만 믿고 일임하여서는 안 될 것입니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미