[부천신문] 이번회에서는 특수한 경우의 매매가 양도소득세에 해당되는 양도인지 여부에 대해 알아보기로한다.

매매란 당사자 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금지급을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약을 말한다.

매매계약이 체결되면 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 되고, 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 한다.

대금의 지급과 권리의 이전은 쌍방의무이므로 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하여야 한다. 따라서 매매는 매매대금의 청산이 이루어지고 소유권 등의 권리가 매수자에게 이전이 이루어지면 완결된다.

⑴ 매매계약이 체결된 후 해약이 된 경우 : 매매대금의 청산이 이루어지지 않는 상태에서 해약이 된 경우에는 당연히 매매의 효력은 발생하지 않으므로 양도소득세에 문제가 발생하지 않는다. 이때 매도자가 받은 해약금은 부동산의 대가로 지급받은 금전이 아니므로 양도소득으로 볼 수 없으며 기타소득에 해당한다.

⑵ 매매대금의 지급은 완결되었으나 소유권 이전이 이루어지지 않는 경우 : 양도소득세에서 양도란 부동산에 관한 등기에 불구하고 사실상 부동산이 유상으로 이전하는 경우를 양도세 과세대상으로 삼고 있으므로, 매매대금의 지급이 완결되었다면 사실상 매매가 이루어져 양도세 과세대상이 된다.

따라서 소유권의 이전 여부에 관계없이 잔금청산일을 양도일로 보아 양도소득에 대한 신고 · 납부가 이행되어야 한다.

⑶ 매매대금의 청산은 이루어지지 않았으나 소유권 이전이 이루어진 경우 : 매매대금이 청산되기 이전에 소유권의 이전이 먼저 이루어진 다음에 정상적으로 매매대금이 청산되었다면 매매는 완결되었고, 양도시기는 소유권 등기 접수일이 된다.

⑷ 양도계약체결 후 상속이 개시된 경우 : 피상속인(사망자)이 매매계약을 체결한 후 잔금을 청산하기 전에 사망하여 상속인이 잔금을 수령한 경우에도 양도에 해당되며, 이때 양도소득세 납세의무자는 상속인이 되는 것이다.

(5) 증여계약체결 후 증여등기 이전에 양도한 경우 : 증여계약을 체결하여 수증인(증여받는사람)에게 증여를 하였으나 증여등기를 이행하지 아니한 상태에서 수증인이 사용하다가 양도한 경우에도 양도에 해당하는 것이며, 매매대금이 수증자에게 귀속된 경우라도 증여등기를 이행하지 아니한 이상, 납세의무자는 수증자가 아닌 증여자가 된다.

⑹ 직계존비속간의 매매 : 사실상 매매대금의 수수가 확인되는 경우에는 매매에 해당되는 것이므로 증여추정 규정을 적용 할 수 없다.