[세무상식] 부동산을 교환하는 경우 양도세 계산

부천신문 l승인2018.02.27l조회수 : 2597

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▲ 송기봉 세무사

[부천신문] 양도세가 과세되는 부동산의 양도라 함은 부동산의 등기에는 관계없이 매매 · 교환 · 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 부동산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산에 대해 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약을 말한다. 즉, 물물교환을 의미한다. 이러한 교환도 돈 대신 다른 재산을 받았을 뿐 실질적인 매매와 다를 바 없으므로 세법에서는 양도소득세가 과세되는 거래로 규정하고 있다.

예를 들어 갑과 을이 A주택과 B주택을 공동으로 상속받아 공유로 소유하다가 A주택에 대한 갑 소유지분과 B주택에 대한을 소유지분을 서로 맞바꾸어 각각 단독소유로 하는 경우 그 소유지분의 교환은 양도에 해당한다.

교환거래에는 동등가치의 두 부동산을 맞교환하게 되어 금전거래가 수반되지 않는 교환과 교환대상 부동산의 가치가 동등하지 않아 금전거래를 수반하는 교환이 있는데 금전거래 수반여부에 불구하고 교환차익에 대하여 양도세를 과세하는 것이 아니라 교환되는 부동산 전체에 대해 양도세를 과세한다. 따라서 양도세 과세대상 부동산 간에 교환이 이루어진 경우에는 쌍방 모두의 부동산의 양도세 과세대상이 된다.

교환으로 거래된 부동산의 양도 및 취득 시기는 교환금액에 차이가 없으면 교환성립일이고, 교환으로 차액의 정산이 필요한 경우에는 차액금액을 청산한 날을 거래시기로 보나. 이러한 시점이 불분명한 경우에는 교환등기접수일이 양도 및 취득시기로 본다.

교환으로 거래된 부동산의 양도가액 및 취득가액은 얼마로 계상할 것인지에 대해 살펴보면, 교환된 부동산의 양도가액은 교환당시 그 양도부동산의 실지로 거래된 금액이 양도가액이 되고, 교환으로 인해 새로이 취득하는 부동산의 취득가액은 교환당시 그 부동산의 실지 거래된 금액이 취득가액이 된다.

예를 들어 갑이 소유한 A아파트는 4억원이고, 교환대상인 을이 소유한 B아파트는 3억원이라고 했을 때, 교환이 이루어진다면 을은 본인의 아파트를 갑에게 넘기며 두 물건의 차액 1억원 만큼은 현금으로 더 얹어서 줄 것이다. 이 경우 갑의 아파트 양도가액은 4억원이 된다.

대가 중 일부를 부동산으로 받았을 뿐 A아파트를 넘기면서 받은 실지 재산적가치는 4억원이기 때문이다. 부동산 대신 해당 부동산 가치만큼 현금으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽다. 그럼 갑이 취득하게 되는 B아파트 취득가액은 3억원이 된다.

갑이 현금 1억원을 추가로 받았다고 하지만, 이 1억원이 B아파트의 가치를 4억원으로 올려준 것이 아니다. 따라서 교환당시 B아파트의 실제가치인 3억원이 B아파트의 취득가액이 된다.

송기봉 세무사(032)218-5114


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