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고가주택의 양도세 계산

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우. 부천신문 l승인2018.08.28l조회수 : 2209

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▲ 송 기 봉 세무사

[부천신문] 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위하여 1세대1주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다. 

즉 주택의 양도일 현재 국내에서 주택을 2년 이상 보유한, 고가주택이 아닌 1세대1주택 양도에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다. 

그러나 실거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택에 대해서는 응능부담의 차원에서 양도세 비과세 규정을 적용받을 수 없고, 다만 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 양도차익에 대하여만 양도세를 과세하고 있다. 

즉 양도차익 9억원 부분에 대해서 는  1세대1주택 비과세 개념을 적용한다는 것이다. 고가주택의 해당여부 판단은 주택 및 부수토지의 소유형태에 불구하고 주택의 전체거래 금액이 9억원을 초과하였는지를 가지고 판단한다. 

즉 주택의 소유자와 그 주택의 부수토지의 소유자가 각각 타인인 경우 토지와 주택의 전체 거래금액으로 고가주택 해당여부를  판단한다는 것이다. 
1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 부동산의 양도차익 계산은 
 ※ 고가주택 양도차익 = 양도차액 × (양도가액 - 9억원)/양도가액으로 계산한다.
 
예를 들어 1세대 1주택을 소유한 소유자가 그 주택을 10억원에 양도하고 당초 그 주택을 취득했을 때 취득가액이 6억원인 경우 양도세를 계산하기 위해 양도차익을 산정해 보면 ▲ 고가주택양도차익 = (10억 - 6억) × (10억 - 9억)/10억 = 0.4억이 계산되며 이 양도차익 4천만원에 대해서만 양도세를 계산하면 된다.

하나의 건물을 주택과 주택외의 부분 즉, 상가와 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 그 건물 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 때에 는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 해당여부를 판단한다.

또한 고가주택 해당여부를 판정함에 있어 1주택을 세대가 다른 2인이 공동으로 소유하고 있더라도 동 주택의 고가주택 해당 여부는 1주택 전체를 기준으로 실거래가액 9억 초과 여부를  판단한다. 

주택을 양도함에 있어 조경수, 연못시설물, 수석 등 당해 주택의 부속물을 함께 양도하는 경우에는 총 매매가액을 당해 주택의 양도가액으로 한다. 

1세대 1주택 2년 보유기간 계산은 당해 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산한다. 따라서 임차하여 거주하던 주택을 매입하는 경우 매입하기 전의 거주기간은 보유기간에 산입되지 아니한다.


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