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증여재산에 채무가 있는 경우 양도세 계산

부천신문 l승인2018.10.16l조회수 : 2210

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▲ 송 기 봉 세무사

[부천신문] 부담부증여라 함은 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담 즉, 일정한 급부를 하여야할 채무를 부담하게 하는 증여를 말한다. 

부동산을 증여함에 있어서 증여재산에 담보된 금융기관부채 또는 증여재산에 대한 임대보증금 등을 수증자가 인수하는 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 그 채무액은 증여세를 과세하는 증여가액에서 차감하되, 차감한 채무액 부분은 자산의 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도세에 해당된다. 

예를 들어 시가가 10억원인 주택을 아들에게 증여함에 있어서 당해 주택에 대한 임대보증금 3억 원을 아들에게 승계한 경우 아들에게 승계한 채무 3억원은 유상으로 이전하였으므로 양도세 계산시 양도가액이 되고, 실질적으로 증여된 금액 7억원(10억-3억)은 증여세로 계산해야 할 것이다.

 
증여세를 계산 할때는 증여가액에서 채무를 차감하여 증여세를 계산하는 바, 법에서 인정되는 채무에는 증여재산에 담보된 채무이거나, 증여재산을 타인에게 임대한 경우 당해 임대보증금에 한하여 채무가 인정되고, 이외 일반채무는 채무부담을 약정한 경우에도 조세 회피로 약용될 소지가 있어 증여세 계산시 채무로 인정하지 않는다. 

그리고 부부 간에 부동산을 증여함에 있어서 증여 직전에 증여자가 금융기관으로부터 대출을 받고 근저당 설정등기를 한 후, 수증자가 증여자의 금융채무를 인수한 경우라도 증여자가 발생한 채무에 대해 사용처를 객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 증여자의 진정한 채무로 볼 수 없어 부담부증여로 인정하지 않는다. 

즉 증여가액에서 채무액으로 차감하지 않는다는 것인데 이는 증여자가 형식적으로 대출을 받아 부담부증여를 통하여 증여세를 회피하는 것을 방지하기 위한 것이다. 즉 부담부증여에 있어서 채무액은 채무자 명의를 기준으로 판단하는 것이 아니라 실질적인 채무 부담자를 기준으로 판단한다.

부담부증여 즉 증여재산에 채무가 있는 경우 양도세를 계산해 보면 위의 예와 같이 2년 이상보유한 주택이 현재 시가가 10억원이고, 취득 당시 취득가액이 6억원인 주택을 아들에게 증여하면서 이 주택에 대한 임대보증금 3억을 아들이 승계한 경우

⓵ 양도가액 : 3억(부담부증여에서는 채무부담액이 양도세 양도가액이 되므로)
⓶ 취득가액 : 1.8억 = 6억 × (3억/10억)
⓷ 양도차익이 1.2억이고 이에 대한 양도세는 2,710만원(세율 35%)이 산출된다.

※ 위의 ⓶의 취득가액은 당해자산의 취득가액(6억)이 증여당시의 증여자산가액(10억)에서 채무부담액(3억)이 차지하는 비율로 계산한다.

 송 기 봉 세무사(032-218-5114)


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