[부천신문] 안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미입니다.

일전에 ‘나의 아저씨’라는 드라마에서 이선균 배우님이 건물의 안전을 진단하는 업종에 종사하는 사람으로 나왔었는데요. 건물을 매매할 때 여러 가지 확인해야 하는 부분들이 있지만, 건물의 안전 또한 중요한 요소입니다.

이와 관련하여 건물 안전진단에서 D등급을 받아 재난위험시설로 지정된 사실을 새로운 매수인에게 알려주지 않은 것은 신의칙상 고지의무 위반에 해당하므로 매도인은 이에 대한 손해배상 책임이 있다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다(서울고등법원 2017나2060438).

1. 사실관계

A씨는 B씨의 중개로 C사로부터 건물 7층을 17억6000만원에 매수함. A씨는 해당 빌딩이 2009. 8.시행된 정밀안전진단에서 ‘주요부재에 결함이 발생해 전체적인 보수·보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정해야 하는 상태’인 D등급을 받은 사실을 모르고 있었음. 

나중에 이 사실을 알게 된 A씨는 건물을 중개한 B씨와 매도인인 C사가 해당 건물이 안전등급 D등급을 받아 재난위험시설로 지정된 사실을 모두 알고 있었음에도 그 사실을 고지하지 않았고, 만약 알았다면 매매대금보다 낮은 가격에 건물을 살 수 있었으므로 차액 2억6700만원을 연대해 보상하라며 손해배상청구소송을 제기함.

2. 판 단

통상적으로 매매대상이 되는 건물이 객관적으로 안전하게 사용수익할 수 있는 상태에 있는가는 매우 중요한 요소로 그 곳에 입주할 매수인에게는 구입 여부를 결정하는 기본적인 전제조건이 된다고 보는 것이 경험칙에 부합한다고 봄.

C사는 2003년부터 해당 건물 7층을 소유해 사무실로 이용해왔는데 건물에 문제가 있고 안전등급 D등급으로 지정됐다는 사실을 알고 있었으며, A씨가 건물이 안전등급 D등급을 받았다는 사실을 사전에 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 당초 매매대금으로 매수하지 않았을 것으로 보임. 

건물이 재난위험시설로 지정됐다는 사실은 매매계약을 체결하는 데 매수인에게 중요한 고지 대상이 되고, 매도인인 C사로서는 그 사실을 매수인이 충분히 인식할 수 있도록 고지해야 할 신의칙상 주의의무가 있다고 판단.

C사는 고지의무를 위반해 손해를 배상할 책임이 있으므로 건물 시가 14억9300만원과 실제 매수가격 17억6000만원의 차액인 2억6700만원을 A씨에게 지급하라고 선고.

다만 A씨가 제출한 증거만으로는 B씨에게 매매계약 당시 건물 상태와 관련해 고의 또는 중개대상물의 확인·설명의무를 게을리한 과실이 있다고 인정하기 어렵다고 보아 중개인 B씨에 대한 A씨의 청구를 기각함.

3. 하변 생각 

내가 십수억을 주고 산 건물이 알고 보니 재난위험시설이었다면? 이 정도면 형사 고소(사기) 대상도 될 만한데요. 상거래에서 어느 정도의 과장이나 묵비는 수인할 수 있지만 만약 어떤 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로는 체결하지 않았을 것이라는 정도의 사실은 고지 대상이라는 거 아셔야겠습니다. 

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