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[세무상식] 고가주택의 양도세 계산

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 부천신문 l승인2019.04.02l조회수 : 1038

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▲ 송기봉 세무사

[부천신문] 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위하여 1세대1주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다. 

즉 주택의 현재 국내에서 주택을 2년 이상 보유(2017. 8. 3 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 2년 이상 거주)한 고가주택이 아닌 1세대 1주택 양도에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다. 

그러나 실거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택에 대해서는 응능부담의 차원에서 양도세 비과세 규정을 적용받을수 없고, 다만 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 양도차익에 대하여만 양도세를 과세하고 있다. 즉 양도차익 9억원 부분에 대해서는 1세대1주택 비과세 개념을 적용한다는 것이다. 

고가주택의 해당여부 판단은 주택 및 부수토지의 소유형태에 불구하고 주택의 전체거래 금액이 9억원을 초과하였는지를 가지고 판단한다.

주택의 소유자와 그 주택의 부수토지의 소유자가 각각 타인인 경우 토지와 주택의 전체 거래금액으로 고가주택 해당여부를 판단한다는 것이다. 
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 부동산의 양도차익 계산은
※ 고가주택 양도차익 = 양도차액 × (양도가액 - 9억원)/양도가액으로 계산한다.

예를 들어 1세대 1주택을 소유한 소유자가 그 주택을 10억원에 양도하고 당초 그 주택을 취득했을 때 취득가액이 6억원인 경우 양도세를 계산하기 위해 양도차익을 산정해보면 고가주택양도차액 = (10억 - 6억) × (10억 - 9억)/10억 =0.4억이 계산되며 이 양도차익 4천만원에 대해서만 양도세를 계산하면 된다.

하나의 건물을 주택과 주택외의 부분 즉, 상가와 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 건물 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 때에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 해당여부를 판단한다.

또한 고가주택 해당여부를 판정함에 있어 1주택을 세대가 다른 2인이 공동으로 소유하고 있더라도 동 주택의 고가주택 해당여부를 1주택 전체를 기준으로 실거래가액 9억초과 여부를 판단한다. 

주택을 양도함에 있어 조경수, 연못시설물, 수석 등 당해 주택의 부속물을 함께 양도하는 경우에는 총 매매가액을 당해 주택의 양도가액으로 한다. 

1세대 1주택 2년 보유기간 계산은 당해 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산한다. 따라서 임차하여 거주하던 주택을 매입하는 경우 매입하기 전의 거주기간은 보유기간에 산입되지 아니한다.

송 기 봉  세무사(032-218-5114)


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