이것만 알고 갑시다.

▲ 하정미 변호사

[부천신문] 안녕하세요 법률사무소 하율 하정미 변호사입니다. 최근 상가건물임대차보호법이 자주 개정되고 있습니다. 핵심만 정리해드릴테니 이것만은 기억하십시오. 

1. 상가건물 임대차보호법 적용범위 

원칙적으로 상가건물 임대차 보증금이 아래 표와 같이 각 지역에 해당하는 보증금액을 초과하지 않는 경우에만 상가건물 임대차보호법(약칭 : 상가임대차법)에따라 보호받을 수 있습니다(상가임대차법 제2조제1항). 이 때 보증금 외 차임이 있는 경우에는 보증금 + (월 차임×100)으로 보증금을 계산하는데요, 예를 들어 보증금 2억원에 차임 200만원이라면, 2억+(200만원×100=2억) 해서 보증금을 4억원으로 봅니다. 참고로 우리 부천은 과밀억제권역에 해당합니다!!


2. 대항력 그러나 상가임대차법 중 대항력(제3조), 계약갱신 요구권(제10조1항~3항, 제10조의2), 권리금(제10조의3~제10조의7), 차임연체와 해지(제10조의8), 표준계약서(제19조) 규정의 경우에는 위에서 정하고 있는 보증금액을 초과한 임대차에도 적용됩니다. 

대항력이란 임대차계약 당사자인 임대인뿐만 아니라 누구에게라도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 부동산 소유권이 이전되어도 임차인은 새 소유자에 대하여 기존 임대차계약을 주장할 수 있으며, 부동산이 경매로 넘어간 경우에도 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 

이와 같은 대항력은 임차인의 건물 인도와 사업자등록 신청이라는 대항요건을 갖추면 사업자등록 신청한 그 다음날부터 효력이 생깁니다(상가임대차법 제3조).

3. 임차인의 계약갱신요구권

계약갱신요구권이란 말 그대로 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 임대차계약갱신을 요구할 수 있는 권리로 임차인의 영업 초기 투자비용 등 초기비용을 회수하지 못하고 임대차기간 만료로 영업장을 옮길 경우의 손실을 막기 위한 제도로서, 임대인은 정당한 사유(차임 3번 연체 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(상가임대차법 제10조제1항).

이런 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 기존 5년을 초과하지 않는 범위에 한하여 인정되던 것이 2018. 10. 16.자로 개정되어 10년을 초과하지 않는 범위로 늘어났습니다. 하지만 10년으로 늘어난 개정규정은 2018. 10. 16. 개정법 시행 후 처음 체결되는 계약이나 개정법 시행 후 구법에 기하여 갱신요구권이 인정되는 계약에 적용됩니다(즉 소급적용 X, 상가임대차법. 제10조제2항, 부칙 제2조).

또한 묵시적 갱신으로 임대차계약이 갱신될 수도 있는데요, 임대차계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건변경을 통보하지 않은 경우 기존임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 갱신되는 것을 의미합니다. 보통 기존임대차를 2년으로 계약했으니 묵시적 갱신이 되면 계약기간도 2년이 되는거겠지라고 생각하시는 분들이 많지만, 묵시적 갱신의 경우 임대차 존속기간은 1년으로 정해져 있습니다(상가임대차법 제10조제4항).

4. 권리금 회수기회 보호 

상가건물을 임차한 임차인의 경우 권리금 계약에 따라 새로운 임차인에게 권리금을 받고 영업시설, 노하우 등 유·무형의 재산적 가치를 양도할 수 있는데요. 이를 위해 임차인은 임대차기간 만료 전 직접 신규 임차인을 찾아 임대인에게 주선해주는 경우가 많습니다. 

권리금 회수기회 보호란 임대차기간 만료 6개월 전부터 만료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해(주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등)하지 못하도록 보호하는 것입니다(상가임대차법 제10조의4).

위 규정 또한 기존 3개월에서 2018. 10 16.자 개정으로 6개월로 늘어나 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 더 보호받을 수 있게 되었습니다(이 법 시행당시 존속 중인 임대차에도 적용).

5. 차임 등의 증감 청구권

차임 등의 증감 청구권이란 약정한 차임 또는 보증금에 대하여 세금 부담, 경제 사정의 변동으로 임대인 또는 임차인이 증액 또는 감액을 청구할 수 있는 권리로(상가임대차법 제11조) 증액청구의 경우 청구 당시의 금액에서 기존 9%를 초과할 수 없던 것이 소상공인·자영업자의 안정적인 영업권을 보장하기 위해 2018. 1. 26.자 개정으로 5%로 하향되었습니다(개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차도 적용, 상가임대차법 시행령 제4조).

6. 상가건물임대차분쟁조정위원회 

임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생겼는데 소송하기에는 비용과 시간이 많이 들 것 같아 어찌할 바를 모를 때, 주택의 경우 주택임대차 보호법상 주택임대차분쟁조정위원회를 통하여 분쟁을 심의·조정을 받을 수 있습니다. 

상가건물의 경우 임대인과 임차인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 이러한 분쟁조정위원회가 없었는데, 2018. 10. 16.자로 개정된 상가임대차법에 따라 2019. 4. 17.부터는 대한법률구조공단에 상가건물임대차분쟁조정위원회가 설립됩니다(상가임대차법 제20조). 

조정위원회의 조정안을 당사자들이 수락하는 경우 조정이 성립되고, 각 당사자 간에 금전, 그밖에 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는, 그 내용이 기재된 조정서 정본에 집행력이 부여되므로 법원의 판결 없이도 강제집행을 할 수 있습니다. 


법률사무소 하율  032-323-9911
부천시 상일로 126, 뉴법조타운 807호(상동)

저작권자 © 부천신문 무단전재 및 재배포 금지