[부천신문] 안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미변호사입니다. 

임차인이 신규임차인을 물색하여 주선하려고 했으나 임대인이 정당한 이유 없이 이를 거부했다면, 신규임차인이 특정되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상 해야 한다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다(대법원 2018다284226). 

〈상가건물 임대차보호법〉
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  
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4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
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③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
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1. 사실관계

A씨는 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영하던 중 2016. 10.경 B씨로부터 상가를 더 이상 임대하지 않고 본인의 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다는 말을 들음. 
A씨는 A씨가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하거나 B씨 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻은 밝혀달라고 B씨에게 내용증명을 보냄. 이에 B씨는 A씨로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답함. 

한편 A씨는 권리금 6000만원을 받고 신규임차인을 구해 B씨에게 소개하려 했으나 B씨가 직접 운영하겠다는 의사를 밝히자 신규임차인 물색을 그만둠. 이후 A씨는 B씨에게 상가를 인도했고 B씨는 커피전문점을 오픈함. 이에 A씨는 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다며 A씨를 상대로 손해배상 소송을 제기함. 

2. 판 단 

1, 2심 : 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하며 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단.

A씨(원고) 패소를 선고함.

대법원 : 옛 상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 하지만, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하고 봄.

이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’에 해당하므로 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구 할 수 있다고 판단. 

또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다고 봄. 

따라서 A씨(원고)패소를 선고한 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.

3. 하변생각 

상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 조항과 관련된 판례들이 하나둘씩 나오고 있습니다. 요 대법원판결은 수긍도 가고 주심이 제 사법연수원 시절 노동법학회 담당 교수님이셨던 노정희 대법관님이셔서 더욱 반갑네요^^

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