[부천신문] 임대차계약을 체결한 이후 계약금 중 일부만 지급하고 나머지 계약금을 2주가 넘도록 지급하지 않아 임대인이 계약이 해제되었다고 보고 제3자와 임대차계약을 체결하였다면 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 책임을 물을 수 있을까요?

이에 대하여 임대인이 임차인에게 나머지 계약금의 지급을 서면으로 최고하고 계약해제의 의사를 표시하지 않았다면 이는 유효하게 성립한 계약이므로 제3자와 계약을 체결한 임대인의 귀책사유로 계약이 해제 되었으므로 임대인에게 손해배상 책임이 있다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(울산지방법원 2021가단101603)

1. 사실관계

원고는 피고로부터 아파트를 보증금 2억 1,500만 원(계약금 2,000만 원, 잔금 1억 9,500만 원)에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 계약 체결일에 피고에게 계약금 중 100만 원을 지급한 이후 아파트에 담배냄새가 올라오는지 확인한다고 하면서 나머지 계약금을 지급하지 않음. 피고는 아파트 매매대금을 지급하기 위해 해당 아파트를 임대하여 보증금을 수령하고자 했는데 2주가 지나도록 원고로부터 계약금 지급에 대한 명확한 답변을 듣지 못하자 제3자에게 해당 아파트를 임대하는 계약을 체결함.

피고가 제3자와 임대차계약을 맺은 다음날 원고는 이 사건 계약을 중개한 공인중개사로부터 원고에게 계약의사가 없는 줄 알고 피고가 해당 부동산을 다른 사람에게 임대하는 계약을 체결하였다는 이야기를 듣고 바로 2,000만 원을 피고 계좌로 입금함.

​피고는 원고에게 '계약일로부터 한참이 지나도 입금을 안하셔서 안하시는 걸로 알고 다른 곳에 계약을 했습니다. 이제야 입금 확인된 거보고 연락드려요. 계약금은 보내드릴테니 계좌번호 주세요.'라는 문자를 발송함.

​원고는 피고가 제3자에게 아파트를 임대하여 이 사건 계약은 피고의 귀책사유로 인하여 채무불이행 상태가 되었으므로 피고를 상대로 원고가 지급한 2,100만 원의 원상회복과 손해배상액으로 약정 계약금 상당액인 2,000만 원을 더한 4,100만 원을 달라며 손해배상 소송을 제기함.

이에 피고는 원고가 계약금 전액 지급하지 않아 해당 계약은 유효하게 성립하지 않았고 설령 유효하게 성립되었다고 하더라도 약정한 계약금을 2주가 지나도록 입금하지 않은 원고의 채무불이행을 이유로 피고가 이 계약을 해제한 것이므로 손해배상할 의무가 없다고 주장함.

2. 판단

원고가 이 사건 계약 당시 정한 계약금 중 일부를 지급하지 않았다고 하여 이 사건 계약이 무효라거나 자동적으로 해지된다고 보기는 어렵고, 그러한 약정을 한 사실을 인정할 만한 증거도 없으므로 이 사건 계약은 유효하게 성립되었음. 원고가 이 사건 계약에서 정한 계약금을 지급기일에 지급하지 않은 것은 사실이나 피고가 나머지 계약금 지급을 어느 정도 유예해 준것으로 보이고 피고가 원고로부터 2,000만 원을 지급받기 전에 원고에게 나머지 계약금의 지급을 서면으로 최고하고 계약해제의 의사를 표시한 사실을 인정할 증거가 없음.

따라서 원고가 계약금의 지급을 지체하였다 하더라도 원고가 피고에게 2,000만 원을 지급하기 전에 피고가 이를 이유로 이 사건 계약을 적법하게 해제하였다고 보기 어려우므로 원고의 귀책사유로 계약이 해제되었다는 피고의 주장은 받아들이지 않음.

원고가 피고에게 이 사건 계약에 따른 계약금을 모두 지급하였으나 피고가 이미 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하였음을 이유로 원고에게 계속하여 계약금을 반환할 계좌번호를 알려 줄 것을 요청하여 더 이상 계약상의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 하였고 이에 원고도 이 사건 소장의 송달로 이 사건 계약을 해제하고 피고에게 기 지급한 2,100만 원과 손해배상금 2,000만 원의 지급을 구하고 있으므로 이 사건 계약은 피고의 채무불이행을 이유로 해제되었음. 따라서 피고는 원고에게 계약해제로 인한 원상회복으로서 원고로부터 지급받은 2,100만 원을 반환할 의무가 있음. 또한 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 계약서에 따라 손해배상금을 지급할 의무가 있음.

다만 원고가 이 사건 계약 당시 지급한 계약금은 100만 원에 불과하고 원고는 피고로부터 원고의 계약금 지급 지체 등으로 인하여 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하기로 하였다는 이야기를 듣고서 계약일로부터 2주가 지나 피고에게 2,000만 원을 지급한 점 등을 고려하면 이 사건 약정 계약금인 2,000만 원의 손해배상예정액은 부당하게 과다함.

따라서 피고가 원고에게 지급할 손해배상액을 계약금의 25%인 500만 원으로 감액하여 피고는 원고에게 기지급금 2,100만 원과 손해배상금 500만 원을 합한 2,600만 원을 지급하라고 원고일부승소를 선고함.

3. 하변생각

이행지체의 채무불이행이 있는 경우 "이행의 최고" = "너 지금 늦었는데.. **일까지 시간을 줄테니까 그때까지 이행해! 안 그럼 계약해제한다" 라는 의사표시를 꼭 해야 합니다. 부천민사변호사 하변도 몇 년 전에 이걸 빠뜨려서 가슴을 쓸어내렸던 적이 있어서 머리에 아주 인이 박히도록 외우고 있는 내용입니다.

그리고 중요한 한가지~! 계약금 상당액을 계약시 손해배상금으로 예정하고 있는 경우 재판에서 제반사정을 살펴 감액되는 경우가 아주 많으므로 위와 같은 정도의 사안에서는 소송이 큰 실익이 없을 수 있다는 걸 아셔야 합니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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