[부천신문]안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미입니다.

주택임대차보호법상 대항력(주택인도+전입신고)과 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매가 개시된 경우 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있는데요.

그렇다면 다가구주택에서 임대차계약을 맺을 당시 보증금의 일부만을 지급하고 대항력과 확정일자를 갖춘 후 나머지 보증금을 지급했다면 이후에 보증금을 전부 지급하고 전세권설정등기를 한 임차인보다 우선순위에 해당할까요?

이에 대하여 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금 전액 지급되어 있을 것을 요구하지 않으므로 특별한 사정이 없는 한 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다(대법원 2017다212194).

1. 사실관계

A씨는 2012. 7. 16. 다가구주택 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 하는 임대차계약을 체결함. A씨는 보증금 중 500만원을 지급하고 집주인 B씨에게 양해를 얻어 이삿짐 전부를 옮기고 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받음.

A씨는 계약 다음날부터 해당 집에 거주하며 출퇴근을 하고 A씨의 부인은 이전 거주지에 계속 거주하다 한 달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 집주인 B씨에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 옮겨옴.

한편 집주인 B씨는 다가구주택 303호를 C씨에게 6500만원에 세를 주고 2012. 8. 2.전세권설정등기를 해줌. 이후 다가구주택이 다름 사람에게 팔렸는데, 새 집주인의 채권자가 이 주택에 강제경매를 신청하여 배당기일이 열렸는데, C씨가 A씨 보다 선순위권자로 판단해 C씨에게 6029만원을 배당하면서 A씨가 배당금을 전혀 받지 못하게 됨.

이에 A씨는 C씨를 상대로 배당이의 소를 제기함.

2. 판 단

1심 : 임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 하며 A씨 부부의 손을 들어줌.

2심 : 평일에 잠만 잔 것을 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 보증금 500만원만 지급한 A씨가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 C씨보다 더 보호받아야할 위치였다고 보기 어렵다고 보아 C씨의 손을 들어줌.

대법원 : 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지 않음.

따라서 임차인이 임대인에게 임대보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야한다고 판단.

A씨가 이 사건 임대차계약을 맺을 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 집주인 B씨가 임차인 A씨에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며 계약 다음날인 2012. 7. 17. 짐을 옮겨 놓았으므로 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 봄.

A씨의 우선변제권의 기준시점은 주택인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012. 7. 18.이므로 2012. 8. 2. 전세권설정등기를 마친 C씨보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 봄.

A씨 패소를 선고한 원심을 취소하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.

3. 하변 생각

주택임대차보호법상 우선변제권 요건(대항력+확정일자)만 구비하면 되고 보증금 전부 지급여부는 고려사항이 아니라는 취지로, 보증금 지급여부는 임대인과의 내부 관계에서의 일이고 이를 따져 우선변제권 여부를 판단한다면 권리관계가 복잡해질 우려가 있고 법에도 없는 요건을 요구하는 것이 되므로 아주 타당한 판례라고 생각됩니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미