[세무상식]양도세 절세하려면 영수증 필히 챙겨야

부천신문 l승인2017.10.24l조회수 : 5235

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▲ 송 기 봉 세무사

[부천신문]양도소득세는 매매되는 부동산의 양도가액에서 당초 이 부동산의 취득가액과 필요경비를 차감한 금액에 해당 양도소득세 세율을 적용하여 양도소득세를 산출한다. 따라서 양도가액이나 부동산의 취득가액은 매매계약서에 의해 확인되겠지만 필요경비로 인정되는 부분에 대해서는 이러한 사유가 발생 할 때마다 증빙서류를 챙겨둔다면 양도소득세 절세에 많은 도움이 될 것이다.

양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 경비는 자본적지출만 필요경비로 인정되고 수익적 지출은 필요경비로 인정되지 않는다. 자본적지출로 인정되기 위해서는 양도하는 부동산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용으로서 이로 인해 해당 부동산을 사용 할 수 있는 기간이 늘어나거나 부동산의 자산가치가 현실적으로 상승해야 한다.

따라서 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 범위를 구체적으로 살펴보면 주택의 배란다샷시, 방확장공사, 보일러교체비용, 상하수도배관 교체공사, 아파트리모델링공사, 벽구조물공사, 창호샷시공사 및 난방공사 등은 주택의 실질적 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당되므로 양도소득세 계산시 필요경비로 인정된다.

그러나 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 부동산의본래의 기능을 유지하기 위한 유지비는 수익적 지출에 해당되어 필요경비에 인정되지 않은 바 구체적인 사례를 보면

벽지 또는 장판 교체비용, 싱크대 또는 주방기구 교체비용, 외벽도색작업, 문짝이나 조명교체비용, 보일러수리비용, 옥상방수공사비, 하수도관교체비, 오수정화조설비교체비, 타일및변기공사비, 파손된 유리교체, 화장실교체공사비 등은 필요경비로 인정되지 않는다.

그리고 위에 열거한 자본적 지출 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도부동산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증명 서류에는 공사도급계약서 · 세금계산서 · 영수증 · 무통장입금증 · 기타대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으며, 2016.2.17. 법 개정으로 인하여 부동산의 자본적 지출액에 대해서는 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서만이 법적증빙자료로 갖추어야 필요경비로 인정되며, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출 증빙을 확인하여 사실확인 할 사항이다.

건물을 구입 후 건물전체의 용도를 변경하거나 대수선 공사를 하는 경우에도 양도부동산의 개량을 위한 자본적지출로 보아 필요경비에 포함한다.


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