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취득가액 산정방법

양도소득세 계산시 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 부천신문 l승인2018.11.13l조회수 : 932

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▲ 송 기 봉 세무사

[부천신문] 부동산을 매매하게 되면 실제로 거래된 가액을 적용하여 양도소득세를 계산해야 한다. 

따라서 양도소득세를 계산하려면 양도당시와 취득당시에 실제로 거래된 계약서가 있어야 하는데, 취득당시의 실제계약서와 영수증을 분실하여 전혀 근거를 찾을 수가 없을 때 취득가액 적용에 대해 알아보기로 한다. 

취득당시 실지거래가액은 존재하나 이를 확인할 수 있는 증빙서류가 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 실지 취득가액으로 하여 양도신고를 할 수 있다. 

일반적으로 위 3가지 방법 중 환산취득가액의 취득가액으로 많이 적용하고 있다.

①매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 부동산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다.

②감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산에 대하여 1이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다. 위의 매매사례가액과 감정가액을 적용함에 있어 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 않는다.

③환산취득가액 : 실지 양도가액에 대하여는 환산가액을 인정하지 않으므로 환산가액이라는 말을 실제 환산 취득가액만을 의미한다고 할 수 있다. 환산 취득가액이란 양도당시 실지거래가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말한다. 

예를 들어 주택의 실지양도가액이 1억원이고 그 주택의 양도당시 기준시가가 5천만원이고, 취득당시 기준시가가 3천만원인 경우 양도에 대한 취득당시 기준시가비율이 60%이므로 환산취득가액은 6천만원 계산된다.

취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하는 경우 당해 부동산의 필요경비는 당해 부동산의 취득당시 기준시가의 3%에 해당하는 금액만 필요경비로 공제되고 이 경우 증빙에 의하여 확인된 부동산 중개수수료 등 실제 지출된 비용은 필요경비로 공제되지 않는다. 

이혼시 재산분할로 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 양도로 보지 않는다. 

이는 재산분할로 취득한 부동산은 실질적인 공유물분할로 과세대상 거래에서 제외하고, 따라서 현소유자가 양도를 하는 경우에는 취득가액은 재산분할 당시 취득가액을 적용하는 것이 아니라 전소유자가 취득한 당시의 취득가액을 적용한다. 

송 기 봉  세무사(032-218-5114)


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