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[법률칼럼] 임대차계약기간 만료

갱신요구권 없어도 권리금 회수기회 보호(○) 부천신문 l승인2019.05.29l조회수 : 572

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▲ 하정미 변호사

[부천신문] 안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미변호사입니다.

임대차기간 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단한 판례가 나와 소개해드리겠습니다(대법원 2017다225312).


<상가건물 임대차보호법>
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
-생략-
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

1. 사실관계

임차인 A씨는 임대인 B씨와 상가임대차계약을 체결하여 음식점을 운영해왔으나 임대차기간 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 되자 A씨는 임대차기간 만료일 전 C씨와 음식점의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억 4500만원에 양도하는 계약을 체결하고 B씨에게 권리금 계약 사실을 알리고 C씨와 임대차 계약을 체결할 것을 요청함.

그러나 B씨는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 이를 거절함.

이에 A씨는 B씨를 상대로 권리금 회수기회를 침해당했다며 손해배상 소송을 제기함. 

2. 판 단 

1, 2심 : 임대차 기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 판단하여 원고 A씨 패소를 판결,

대법원 : 옛 상가임대차법 제10조의4는 ‘임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료’를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않음. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다고 판단. 

같은 법 제10조의3 내지 10조의7 등 권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이며 신설조항 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없다고 봄. 

임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있으며 이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다고 봄.

따라서 원고 A씨 패소를 선고한 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.

3. 하변 생각 

그동안 유사한 사안의 하급심 판결만 있었는데요, 이번에 대법원판결이 나오므로 인하여 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호 의무가 있다는 것은 분명해졌습니다. 

법률사무소 하율  032-323-9911
부천시 상일로 126, 뉴법조타운 807호(상동)


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