[부천신문] 안녕하세요 법률사무소 하율 부천변호사 하정미변호사입니다. 

주택임대차보호법상 대항력(주택인도+전입신고)과 확정일자를 갖추면 보증금에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 생기는데요.

임대차기간이 만료되어 이사를 해야 하는데 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다면, 위의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

이와 관련하여 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 대항력이나 우선변제권 취득 등 담보적 기능이 있지만 보증금반환 채권 소멸시효 진행 중단에는 영향을 끼치지 못하므로 보증금반환 채권 소멸시효인 10년이 지났다면 보증금반환을 청구할 수 없다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다(대법원 2017다226629).

<주택임대차보호법>
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 
- 생 략 - 
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

<민법>
제168조(소멸시효의 중단사유) 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
1. 청구
2. 압류 또는 가압류, 가처분
3. 승인

1. 사실관계

A씨는 B씨 건물을 보증금 1800만원에 2002년부터 2004까지 2년간 임차하다 임대차 기간 만료되어 B씨에게 보증금반환을 요구했지만, B씨가 반환해주지 않아 반환받지 못한 채 이사를 함. 

2005년 2월 B씨가 사망하자 A씨는 보증금을 돌려받기 위해 그해 6월 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기를 마침. 이후 A씨는 2016년 B씨의 상속인인 자녀들을 상대로 상속받은 재산 범위 내에서 임대차 보증금을 반환하라며 소송을 제기함. 

2. 판 단 

임차권등기명령에 따른 임차권등기는 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선 변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하며 이같은 담보적 기능을 넘어 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수 없다고 판단. 

임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법이 정하는 소멸시효 중단 사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 없다고 봄. 

A씨는 임대차기간 만료 후 이사를 가 임차했던 부분을 계속해 직접 또는 간접 점유하는 등 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없으며 A씨의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 임대차 보증금 반환채권의 소멸시효가 계약 종료 시점인 2004년 8월부터 진행하고, 그로부터 10년이 지난 2016년 소송이 제기돼 시효가 완성됐다고 판단한 원심은 타당하다고 판단하여 A씨 패소를 선고한 원심을 확정함. 

3. 하변생각 

소멸시효 중단 사유는 민법에서 특정하여 정하고 있는데 임차권등기명령의 주요 효력이 대항력이나 우선변제권이므로 언뜻 보면 가압류에 준하여 소멸시효 중단 효력을 인정할 수도 있을 것 같은데, 판례는 다르게 보았네요. 흥미롭습니다.  

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