[부천신문] 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었으나 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부동산을 점유하고 있어 건물명도 소송을 제기한 경우 계약 해지 시부터 건물을 명도받을 때까지의 관리비는 임차인이 내야 하는 걸까요 임대인이 내야 하는 걸까요?

이에 대하여 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 부동산을 점유했을 뿐 사용·수익하지 않았다면 관리비는 임차인이 아닌 임대인이 부담해야 한다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(대법원 2020다286119)

1. 사실관계

피고는 원고 소유 건물에서 식당을 운영하다 한 달 만에 폐업함. 원고는 피고가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지함. 피고는 보증금을 받지 못하자 건물을 점유했고 원고는 피고를 상대로 건물명도 소송을 제기함. 건물명도 소송이 진행 중인 사이 피고는 두 차례 원고 소유 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 함. 

원고는 부동산을 명도하고 미지급 차임 2533만여 원을 지급하라고 1심에서 원고일부승소 판결을 받은 뒤 강제집행을 통해 건물을 명도받은 후 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만 원을 지급하라며 항소함. 

2. 판단

항소심 : 피고는 원고에게 건물에서 식당을 시작한 날부터 임대차계약이 해지된 때까지 미지급 차임 2533만 원을 지급하고 같은 기간 동안 연체관리비 1887만 원도 함께지급하라고 원고일부승소 선고.

대법원 : 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차 목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다고 봄. 

피고는 원고에게 임대차계약일부터 종료 시까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다고 판단. 

그런데도 원심은 피고가 원고에게 임대차계약일부터 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했으며 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단. 

따라서 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄. 

3. 하변생각

“임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다.”는 기존 대법원 판례와 결을 같이 하는 판례같네요.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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