[부천신문] 임차인의 계약갱신요구권을 보장하기 위해 임차인은 1회에 한하여 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하는 주택임대차보호법 개정안이 2020. 7. 31.부터 시행되었는데요.

이와 관련하여 임차인이 기존 집주인과 임대차계약기간 중 갱신의사를 밝혔다면 새로운 집주인이 실거주를 하겠다고 하더라도 임차인이 기존 집주인에게 행사한 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다. 

(수원지방법원 2020가단569230)

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

1. 사실관계

임대인 A씨와 임차인은 2019. 2. 2년짜리 주택임대차계약을 체결함. 임대차계약기간 중인 2020. 8. 임대인 A씨는 해당 부동산을 B씨에게 팔기 위해 부동산 매매계약을 체결함. 2020. 9. 임차인은 임대인 A씨에게 전세계약 연장 의사를 밝힘. 그러나 새로운 임대인 B씨는 실거주목적으로 해당 부동산을 매수한 것이므로 임대인 A씨와의 임대차계약기간이 끝나면 나가달라며 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기함.  

새로운 임대인 B씨가 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 됨. 

2. 판단

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었으며 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다고 봄.

개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당함. 

임차인은 새로운 임대인 B씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고 종전 임대인이었던 A씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로 새로운 임대인 B씨는 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 판단. 

따라서 새로운 임대인 B씨의 건물인도청구소송에 대하여 원고패소를 선고함.

3. 하변생각

올해 들어 저희 사무실에도 개정 주임법상 계약갱신요구권 관련 상담, 내용증명 의뢰건 등이 눈에 띄게 증가하는 추세입니다. 이미 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는데 부동산이 매매 되었다는 새로운 사정으로 새 임대인의 실제 거주를 이유로 한 거절권을 인정한다면 계약갱신요구권이 형해화될 수도 있을 것 같네요. 

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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