[부천신문] 부부가 공동소유하고 있던 아파트를 아내가 남편의 동의 없이 매매계약을 체결하였다 남편이 이 사실을 알고 계약무효를 주장하여 다툼 끝에 매도인의 채무불이행으로 계약해제된 경우 매수인의 손해는 누가 배상할까요?

이에 대하여 아내가 남편 동의 없이 매매계약을 체결한 것은 민법상 무권대리에 해당하므로 아내가 남편 몫까지 책임질 의무가 있고 매도인의 채무불이행으로 계약이 해제되었으므로 매도인인 아내는 매수인에게 지급받은 계약금을 원상회복하고 계약해제로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(서울중앙지방법원 2020가단5210450)

1. 사실관계

피고 부부는 각 1/2지분씩 아파트를 공동소유하고 있는데 피고 아내가 해당 아파트를 부동산에 매물로 내놓음. 원고는 아파트 매물을 찾던 중 피고 부부 아파트 매물을 보고 협상하여 피고 아내 계좌로 아파트 매매 계약금 일부인 1억원을 송금함. 이후 피고 아내는 공인중개사로부터 매매가(14억 5천만 원), 계약일, 잔금일 등을 정리한 문자를 받고 확인했다는 취지로 답문자를 보냄. 

​그런데 갑자기 피고 남편은 공인중개사에게 이 계약은 매매대금의 10%에 미치지 못해 가계약에 준하며 공동소유자인 피고 남편의 위임장이나 전화를 통한 의사확인 절차를 밟지 않은 공인중개사의 과실로 민법 제137조에 따라 계약 전체가 무효다라는 취지의 내용증명을 보냄. 원고는 피고 부부의 이행거절에 따라 계약해제하고 이미 지급한 계약금 일부(1억)와 계약금의 배액을 손해배상금(1억 4500만 원)으로 지급하라는 내용증명을 보냄. 

​피고 아내는 서울남부지방법원에 피공탁자를 원고로 지정하여 1억 1천만 원(가계약금 1억 + 손해배상금 1천만 원)을 변제공탁함. 이에 원고는 나머지 손해배상금 1억 3500만 원에 대하여 피고 부부를 상대로 손해배상 소송을 제기함.

2. 판단

이 사건 계약은 매매당사자, 매매목적물, 매매대금이 확정되었을 뿐만 아니라 매매대금 지급 시기와 방식까지 개괄적으로 정하여졌으므로 이 사건 아파트에 대해 매매계약이 성립되었다고 봄이 상당함. 피고 아내가 피고 남편을 대리해 아파트의 남편 지분에 대해 계약을 맺었으나 피고 아내가 피고 남편으로부터 대리권한을 수여받았음을 인정할 증거가 부족함.

피고 아내는 특별한 사정이 없는 한 민법 제135조 제1항에 기하여 이 사건 계약상의 의무를 이행할 것을 구하는 원고의 청구에 따라 이 사건 계약 중 무권대리에 해당하는 피고 남편의 부분에 대하여도 이행책임을 부담함. 

피고 아내는 이 사건 계약 체결 직후부터 이 사건 계약상의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시함에 따라 이 사건 계약은 원고의 내용증명 송달로써 해제되었다고 봄이 상당함. 피고 아내는 위 해제에 따라 원상회복 및 손해배상 책임을 부담함. 피고 아내는 원상회복으로서 원고에게 이 사건 계약에 기하여 계약금의 일부로 지급받은 1억원을 반환할 의무가 있음. 

원고는 매도인이 이 사건 계약을 해제하고자 하는 경우 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 이 사건 계약을 해제하고자 하는 경우 계약금을 포기한다는 취지의 약정에 따라 계약금의 배액을 손해배상으로 주장함. 그러나 위 약정은 해약금 약정에 해당할 뿐 당사자의 채무불이행시에 대비한 약정으로서 위약금 약정에 해당한다고 보기 어렵고 달리 위약금 약정 사실을 인정할 증거가 없다고 판단. 

다만 피고 아내의 채무불이행으로 이 사건 계약이 해제된 무렵 이 사건 아파트의 시가가 18억원인 사실이 인정됨. 원고는 피고 아내의 채무불이행으로 이 사건 계약이 해제됨으로 인하여 위 시가 18억 원과 이 사건 계약의 매매대금 14억 5,000만원의 차액인 3억 5,000만 원의 손해를 입었다고 봄이 상당함. 피고 아내는 원고에게 위 손해 중 원고가 구하는 바에 따라 손해배상금 1억 4,500만원을 지급할 의무가 있음. 

​피고 아내는 원고에게 원상회복으로 1억 원, 손해배상금으로 1억 4,500만 원 총 2억 4,500만 원을 지급할 의무가 있으나 앞서 변제공탁한 1억 1,000만 원을 공제하여 총 1억 3,500만 원을 배상할 책임이 있음. 따라서 피고 남편에 대한 청구는 이유 없으므로 기각하고 피고 아내는 원고에게 1억 3,500만 원을 지급하라고 원고일부승소 선고함.

3. 하변생각

부동산 가격이 급등하는 요즘, 주변에서 한번쯤은 볼수 있을만한 사례로 보입니다. 부부간 무권대리, 계약금의 법적 성격, 손해배상금의 범위 등 계약해제 관련 민사 사건에서 자주 볼수 있는 쟁점들이 총 망라되었네요.

​법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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