[부천신문] 주택임대차보호법(일명 : 주임법)에 따라 임대차기간 만료 6개월전부터 2개월전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 채 해당 기간이 지나면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조).

그렇다면 임대인은 임차인에게 갱신거절을 마음대로 할 수 있을까요? 이에 대하여 주임법은 정당한 사유가 없다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 정당한 사유란 2기의 차임 미지급, 주택 재건축계획, 임대인의 실거주 등이 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).​

이와 관련하여 임대인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절한 경우 그러한 사유가 존재한다는 것을 임대인이 객관적으로 입증할 필요는 없다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(서울중앙지방법원 2021가단5013199)

1. 사실관계

임대인인 원고는 임차인인 피고와 보증금 8억에 월세 240만 원으로하는 아파트 임대차계약을 체결함. 원고와 피고는 2년의 계약기간이 만료될 즈음 월세를 300만 원으로 올리며 2년 연장하여 임대차계약을 갱신함. 원고는 갱신한 계약이 만료되기 4개월 전에 피고에게 임대인인 원고의 실거주를 이유로 임대차계약 갱신거절을 통지함. 이후 피고는 계약 조건을 변경해서라도 계약을 2년 연장하고 싶다며 임대차계약갱신을 요청함.

​이에 원고는 실거주를 목적으로 내용증명 등을 통해 다시 한 번 원고의 갱신거절의사를 밝혔으나 피고는 임대차계약기간 만료 후에도 집을 비워주지 않음. 어쩔 수 없이 원고는 피고를 상대로 아파트를 인도하고 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정한 월세 상당액을 지급하라며 건물인도소송을 제기함.

2. 판단

개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적인 의도를 그 내용으로 함.

임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다고 봄.

​개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있음. 개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단함.

따라서 피고는 원고에게 아파트를 인도하고 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라며 원고승소를 선고함.

3. 하변생각

이 판례를 보고 임차인 입장에서 그럼 임대인 말 한마디에 짐 싸야 되는 거냐며 비판하는 기사도 많이 봤는데요. 집주인 입장에서 "내가 들어가 살거다"를 어떻게 객관적으로 입증할 수 있을까요? 임대차만료일 기준으로 이삿짐 센터를 예약한다? 살고 있던 집을 임차인이 이렇게 버틸지도 모르는데 사전에 팔아버리거나 길거리로 나와서 기다려야 할까요? 집주인이 거짓말을 한 것이라면 손해배상책임을 지게까지 했는데(요새 기준금리가 자꾸 올라서 손해배상 책임도 무시 못 합니다) 더 이상 의무를 지우는 건 가혹하다는 생각도 드네요. 저는 판례의 입장에 동의!

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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