[부천신문] 신탁자 명의로 임대차계약을 체결하는 것을 수탁자로부터 승낙받아 임대차계약을 체결하였으나 해당 부동산이 공매로 넘어갔다면 임차인은 누구에게 임대차보증금반환을 청구할 수 있을까요? 이와 관련하여 임대차보증금반환채무는 임대인인 신탁자에게 있으므로 수탁자 및 공매로 해당 부동산을 취득한 사람에게는 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(대법원 2019다300095)

1. 사실관계

A사는 이 사건 오피스텔에 관하여 농협을 1순위 우선수익자로 주식회사 한국토지신탁을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결함. 이 사건 신탁계약상 위탁자인 A사는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있음. 1순위 우선수익자인 농협은 수탁자인 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 'A사의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다'는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고 한국토지신탁은 이를 A사에 교부함.

​피고가 A사와 이 사건 오피스텔 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 이 사건 오피스텔이 공매로 넘어가 원고가 이 사건 오피스텔을 취득함. 이후 원고는 피고를 상대로 건물명도 소송을 제기하였고 피고는 반소로 원고에게 보증금반환을 청구하는 소송을 제기함.

2. 판단

이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자(A사) 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있음.

따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A사로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없음.

나아가 수탁자인 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없음​.

​따라서 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 피고의 반소청구를 기각한 원심을 확정함.

3. 하변생각

저도 신탁부동산을 임대차했다가 임대차보증금을 돌려받지 못해 낭패를 본 사건을 수임해서 진행 중이기도 하고(형사, 민사) 상담도 자주 하고 있는데요.

​솔직히 신탁부동산은 아무리 조건이 좋고 신탁자나 공인중개사가 문제없다고 호언장담을 하더라도 임대차계약을 안하는게 좋겠다는 생각입니다. 수십장 되는 신탁원부를 일반인이 일일이 확인하는게 쉽지도 않고 거의 99. 9%는 신탁계약에서 수탁자나 1순위 우선수익자의 동의를 받게 하고 임대차보증금반환채무는 신탁자에게 의무지우기 때문입니다.

이 사건도 일반 주택이면 자동으로 신소유자에게 보증금반환채무가 승계되지만 신탁부동산이라서 공매로 소유권을 취득한 신소유자에게 대항할 수 없게 되었고 법원도 같은 입장이네요. 몇 년전까지는 전세사기로 서민들을 울리더니 요새는 신탁이 문제네요. 소중한 재산을 지키려면 뭔가 이상하다 싶을 때 변호사 상담을 꼭 받아보세요. 상담료 10만원으로 수천만원 재산을 지킬 수 있습니다!!

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

법률사무소 하율  032-323-9911

부천시 상일로 126, 뉴법조타운 807호(상동)