[부천신문] 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태, 권리관계 등에 대하여 성실·정확하게 설명할 의무가 있는데요. 이를 제대로 이행하지 못하여 중개의뢰인이 재산상의 손해를 입었다면 이를 배상할 책임이 있습니다.

이와관련하여 중개대상물에 설정된 공동담보를 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야한다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(서울중앙지방법원 2019가단13221)

1. 사실관계

원고는 공인중개사인 피고의 중개로 A씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억 2000만 원으로 하는 임대차계약을 체결함. 그런데 몇 달 후 해당 부동산을 포함한 A씨의 전재산에 대해 강제경매가 개시됨. 원고는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었음.

​결국 원고는 공인중개사인 피고가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고 A씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억 2000만 원 상당의 손해를 입었다며 공인중개사 피고를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기함.

2. 판단

중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 되고 임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있음.

계약서 특약사항에는 원고가 임차한 건물을 포함해 A씨의 공동담보 부동산에 은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있으나 피고가 원고에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없음.

피고는 원고에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, 원고는 자신이 감당해야할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었으므로 피고는 공인중개사법 제30조에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단.

​다만 원고도 피고나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 피고나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 함. 피고 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 원고의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 보아 피고의 배상책임을 원고가 입은 손해의 40%로 제한함.

따라서 피고는 원고에게 4800만 원을 지급하라고 원고일부승소를 선고.

3. 하변생각

공인중개사 책임이 정말 막중합니다. 신탁, 공동담보 등등 권리관계가 복잡한 물건의 경우에는 책임이 막중합니다. 해당 물건에 설정된 담보야 확인이 쉽지만 공동담보가 설정되어 있을때는 공동담보된 다른 물건의 담보가치 및 선순위채권금액 등도 따져 봐야 하는데 쉽지가 않죠. 하지만 의뢰인들은 공인중개사를 신뢰하여 중개를 맡기는 건데 50%에도 못미치는 40% 책임 인정은 너무 야박한 것 같습니다.

​법률사무소 하율 부천변호사 하정미

법률사무소 하율  032-323-9911

부천시 상일로 126, 뉴법조타운 807호(상동)