[부천신문] 권리금이란 영업시설, 거래처, 노하우 등 유·무형의 재산적 가치로서, 임차인은 임대차 만료 전 새로운 임차인을 구해 임대인에게 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 기회가 있고 임대인은 정당한 사유없이 이를 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 사유없이 이를 방해했다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는데요.

이와 관련하여 임대인이 리모델링시 언제든 조건없이 건물을 비워줘야한다는 무리한 특약 등을 내걸어 임차인이 권리금을 제대로 회수하지 못했다면 임대인에게 손해배상 책임이 있다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다. ​

(대구지방법원 영천시법원 2021가소34072)

1. 사실관계

원고는 한 모텔 건물을 보증금 3000만 원, 월 임대료 140만 원에 임차하면서 기존 임차인에게 권리금으로 900만 원을 지급함. 그런데 영업개시 9개월 만에 코로나19로 영업에 큰 타격을 받자 원고는 임대인에게 월세 인하를 요청하게 되었고 임대인은 이를 받아들여 월세 20만 원을 감액해 줌. 1년 후 임대인은 해당 건물을 아들 부부인 피고들에게 증여함. 이후 원고가 임대차계약을 갱신하려고 하자 피고 부부는 보증금 3150만 원으로 5% 인상하고, 월 임대료 120만 원(140만 원에서 20만 원 감액한 금액)에서 147만 원 인상하는 것으로 계약 조건 변경을 요구함.

​결국 계약 갱신을 포기한 원고는 피고 부부가 내건 조건으로 부동산에 해당 건물(임대차)을 내놓음. 그러나 피고 부부는 보증금 5000만 원, 월 임대료 150만 원 등의 조건을 적용하고 오래된 건물이므로 언제라도 리모델링 시 조건 없이 비워준다는 특약까지 내걺. 원고는 그런 터무니없는 조건이라면 새로운 임차인을 찾지 못할 것이기 때문에 권리금을 받아낼 수 없다고 항의했으나 피고 부부는 임대료 책정은 임대인의 고유권한이라고 맞섬.

원고는 피고 부부의 일방적인 월세 인상에 항의하면서 3개월 치 임대료를 지급하지 않았고 임대기간이 끝나자 피고 부부는 원고에게 월세 미납분 뿐만 아니라 부가가치세와 월세 인상분까지 공제한 뒤 보증금을 지급함. 이에 원고는 피고 부부를 상대로 부당공제한 보증금 372만 원과 권리금에 해당하는 900만 원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기함.

2. 판단

피고 부부는 원고가 3개월 치 임대료를 지급하지 않았으므로 상가임대차법에 따라 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다고 주장하나 권리금회수기회보호의 기간은 임대차기간 종료 6개월부터 시작하는데, 원고가 연체한 임대료는 임대차기간 중 최후의 3개월분인 점 등을 비추어 위 사유만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 적용되어야 한다고 보기 어렵다고 판단.

​따라서 피고 부부는 원고에게 부당공제한 보증금 372만 원과 권리금 회수 기회 방해행위에 대한 손해배상금 500만 원을 지급하라고 원고일부승소를 선고함.

3. 하변생각

위 사안은 피고 부부가 권리금회수기회 방해행위를 했다는 것에는 큰 이견이 없을 것 같은데 원고가 마지막 차임 3개월을 연체했기 때문에 권리금회수기회방해주장을 할 수 있는 자격이 있는지가 쟁점이었던 것 같습니다. 이미 피고 부부의 방해행위가 있었고 이에 항의하는 뜻으로 마지막에 차임 연체를 한 것이므로 이 경우에는 권리금회수기회방해 주장을 할 수 있다고 판단하는 것이 맞을 것 같네요.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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