[부천신문] 안녕하세요, 부천민사변호사 하정미변호사입니다. 민사에서는 권리금분쟁이 참 많은데요. 상가임대차계약을 체결하며 임대인에게 계약금과 별도로 권리금을 지급했으나 임차인이 돌연 임대차계약 해제 하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야할까요? 이에 대하여 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없거다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

(대법원 2019다219953)

​1. 사실관계

피고는 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양받아 원고에게 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만원 중 계약금 350만원은 계약당시 지급하고 잔금은 입점지정기간 내에 지급하며 차임 170만원, 계약기간 2년으로 임대차계약을 체결함. 임대차계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액 상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고 이에 임대인은 동의하기로 한다.'는 특약을 기재함.

​원고는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 피고에게 2000만원을 지급함. 하지만 원고는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 피고에게 권리금 반환을 요구함. 피고는 이에 대하여 '임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제하였으므로 원고의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다'라고 답변함. 이에 원고는 피고를 상대로 권리금 반환 소송을 제기함.

2. 판단

- 1,2심 : 권리금 반환 의무 인정

원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단.

대법원 : 권리금 반환 의무 없음

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니함. 임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수 할 수 있음.

​원고는 입점지정기간에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구하고 있으며 피고는 원심에서 원고의 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다는 주장을 함. 원고는 스스로 상가 입점을 거절하였고 특히 원고가 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았음.

​피고 측의 사정으로 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없으므로 피고는 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없음.

​따라서 피고의 권리금 반환의무를 인정한 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.

3. 하변생각

권리금 자체가 워낙 두루뭉술한 개념이기도 하고 적정한 금액인지 증명하기 힘든 측면도 있어 그런지 부동산 사건에서 꽤 많이 다투어지고 있습니다. 부천민사변호사 하정미변호사도 권리금분쟁을 꽤 많이 다뤄봤고 지금도 재판 중인 사건이 있습니다. 통상은 이런 저런 가치가 있다고 해서 권리금 이만큼 줬는데 그 만큼 가치가 없더라. 그러니 다시 권리금 내놔라. 이런 식의 사건이 많은데 위 사건은 임대차계약을 하면서 소유자에게 권리금을 준 임차인이 임대차계약을 일방적으로 파기 하는 과정에서 이미 지급한 권리금을 반환해 달라고 청구한 사건인데요. 임차인인 원고가 일방적으로 임대차계약을 파기했고 권리금을 회수할 수 있는 다른 방법(임차권양도, 전대)을 강구하지 않았다는 점이 대법원 파기 환송의 큰 원인이 된 것 같습니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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