[부천신문] 임대차계약 교섭단계에서 임차인이 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 경우 가계약금에 관한 해약금 약정이 없다면 임대인은 지급받은 가계약금을 반환하여야 한다고 판단한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

(대법원 2022다247187)

1.사실관계

원고(임차인)은 피고(임대인) 소유의 아파트 임대차계약에 관한 교섭단계에서 피고에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약체결을 중단한 후 피고에게 가계약금 반환을 구함. 피고가 이를 거부하자 원고는 피고를 상대로 가계약금 반환을 구하는 소송을 제기함.

2.판단

- 1, 2심 : 가계약금 반환 X

가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고에게 몰취한다는 이유를 들어 원고의 피고에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척함.

​원고 패소

대법원 : 해약금 약정 없다면 가계약금 반환 ○

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 함.

당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없음. 그러나 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 않은 채 원고의 청구를 배척한 잘못이 있음.

​따라서 원고의 가계약금 반환 청구를 배척한 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.

3.하변생각

가계약금, 실무상 자주 듣게 되는 용어지만 사실 법에는 없는 개념입니다. 계약금(대금의 10% 내외가 통상적임) 액수보다 훨씬 적은 금액으로서 정식 계약서 작성 전 수수되는데 그 법적성질에 대한 민사분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 실무에서는 민법 565조 해약금(계약금)으로 보고 교부자는 포기, 수령자는 2배 반환으로 정리되는 경우가 많고 실제 위 대법원 판결 하급심인 1,2심도 그리 판결했는데요. ​

대법원은 가계약금을 계약금과 같은 해약금으로 보고 교부자는 포기, 수령자는 2배 반환으로 계약에서 벗어날 수 있다고 보기 위해서는 당사자간 그러한 약정이 있었다고 명백히 인정되는 경우라야 한다고 판시하여 그러한 약정의 존재에 대하여 제대로 심리하지 않은 원심을 파기환송해버렸습니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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