[부천신문] ​임대인은 실거주를 이유로 임차인의 임대차계약갱신을 거절할 수 있는데요. 만약 임대인의 실거주 목적 갱신거절이 사실이 아니었다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.

그렇다면 임대인이 실거주를 하고 있는지 아니면 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했는지는 어떻게 알 수 있을까요? 주택임대차보호법 및 시행령에 따라 주민센터에 방문하여 확정일자 열람을 통해 확인하실 수 있으니 확인해보고 만약 제3자와 임대차계약이 체결된 사실이 확인된다면 꼭 부천변호사 하변과 같은 변호사 상담을 받아보시기 바랍니다.

이와 관련하여 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 임대차계약이 종료된지 3일만에 제3자와 임대차계약을 체결한 임대인에게 손해배상 책임이 있다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

(서울중앙지방법원 2022가소1067836)

1. 사실관계

원고는 피고와 보증금 6억 5천만원에 임대차계약을 체결하여 살아오던 중 피고로부터 직접 거주할 예정이니 임대차계약 갱신이 어렵다는 연락을 받음. 이에 원고는 임대차계약기간 만료 후 이사를 나감.

그런데 피고는 원고가 이사한지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억원에 임대차계약을 체결함. 이에 원고는 피고를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기함.

2. 판단

피고는 원고가 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다고 주장하나 피고가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 원고에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다고 봄.

또한 피고는 당초 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에 정당한 사유가 있다고 주장하나 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것이라고 봄. 피고가 원고에게 갱신거절의 의사를 밝힐 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 피고가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단.

​특별한 사정이 없으면 피고는 원고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있음. 따라서 피고는 피고가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2250만 원을 원고에게 지급하라고 선고함.

3. 하변생각

저도 관련 상담을 하면서 상담객이 주민센터에서 발급받아 온 확정일자 열람 서류를 봤는데요. 아주 명백하게 딱 새 임차계약 정보가 적혀 있더라고요.

전 세입자는 합법적으로 발급받을 수 있는 서류이기 때문에 임대인이 실거주하지 않고 새로운 임대차계약 체결했다는 사실을 숨긴다는 건 애초에 불가능하다고 보시면 됩니다. 보증금을 4억 5천만 원이나 올린 사정을 보면 임대인의 마음도 조금은 이해가 가지만 소송을 당한다는 건 생각보다 아주 스트레스를 많이 받는 상황이기 때문에 굳이 이럴 필요까지 있나 싶네요.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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