[부천신문] ​아직 소유권이전등기가 경료되지 않은 미등기 매수인으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었는데 매매계약 해제로 새로운 매수인이 나타난 경우 임차인은 새로운 매수인에게 대항할 수 있을까요?

이에 대하여 미등기 매수인이 적법한 임대권한을 가진 자였다면 대항요건을 갖춘 임차인은 새로운 매수인에게 대항할 수 있다고 판단한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

(대법원 2023다201218)

1. 사실관계

A씨는 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 건축주와 분양계약을 체결함. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 A씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정함. A씨는 건물 한 호수에 대하여 임대차보증금 8,900만 원에 원고와 임대차계약을 체결하며 '이 건물 매수하는 A씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약사항이 포함함.

그런데 A씨가 잔금을 제때 치르지 못하자 건축주는 분양계약을 해제하고 A씨에게 퇴거를 요구하고 새 매수인에게 원고가 임차한 호수를 팔아버림.

원고는 임대차기간이 만료된 후 새 매수인(피고1), 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사(피고2), 그리고 건축주(피고3)를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기함. 이에 새 매수인(피고1)은 원고를 상대로 무단 거주한 기간만큼 월세를 납부하라며 반소를 제기함.

2. 판단

1, 2심 : 공인중개사(피고2)는 원고에게 보증금을 반환하고, 원고는 새 매수인(피고1)에게 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라.

이 사건 주택 매수인 A씨는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 매매대금 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받은 상태는 아니었으므로 '위 주택을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람'에 해당하지 않음. A씨가 건축주로부터 임대권한을 부여받았다고 하더라도 그 임대권한은 매매계약의 해제를 해제조건으로 한것으로 매매계약이 해지되면 임대권한도 효력을 잃는 것이라고 판단.

그렇다면 매수인 A씨의 채무불이행으로 매매계약이 해제되어 임대권한을 상실하였으므로 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 경우와 같이 주택 양수인인 피고1에게 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없음.

대법원 : 원고가 새 매수인(피고1)에 대항할 수 없다고 판단한 원심 파기환송

A씨에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부와 적법한 임대권한 있는 미등기 매수인(A씨)으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 원고가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부가 쟁점이 됨.

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있음. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당함. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있음.

A씨는 매도인(건축주)과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 원고와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인(피고2)을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 A씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있음.

원고는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 A씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄음. 따라서 원고는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 다라 매수인(A씨)와 매도인(건축주) 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당함. 원고는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인(피고1)에게 대항할 수 있음.

3. 하변생각

이 쟁점은 예전부터 있었고 기존 판례인 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결도 이와 같은 사안에서 임차인의 대항력을 인정해 주었습니다. 그런데 위 사건의 1, 2심은 대항력을 부정했고 대법원에서 다시 파기환송되었네요. 위 사건의 하급심은 기존 임대인이 잔금 전부를 지불하지 않고 일부만 지불한 상태여서 "임대권한"이 없다고 판단한 것 같습니다. 대법원은 그럼에도 불구하고 반대의견을 냈고요.​

임대차는 소유권 여부와 상관없이 "적법한 임대권한"이 있으면 체결할 수 있고 또 계약해제로서 제3자의 권리를 해하지 못하니까 대법원 판결취지가 맞다고 봅니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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