[부천신문] 상가임대차계약이 종료되었지만 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않아 임차인이 해당 부동산을 계속 점유하면서 사용·수익한 경우 임차인은 임대인에게 차임을 얼마나 지급해야할까요? 임대인이 임차인이 임대차계약 종료 후 더 점유하게 된 시기에 차임이 많이 올랐으므로 시가에 맞는 차임을 지급하라고 주장하는 경우 어떻게 해야할까요?
이에 관하여 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않아 점유하게 된 것으로 기존 임대차계약에 따른 차임만 지급하면 되지 시가에 따른 차임을 지급할 의무는 없다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.
(대법원 2023다257600 판례)
1. 사실관계
원고와 피고는 피고 상가에 대하여 보증금 4200만원, 월차임 420만원, 임대차기간을 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차계약을 체결함. 계약 만료 3개월 전인 2021년 7월 12일경 피고는 원고에게 임대차 갱신하지 않을 것이므로 계약만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라고 통지함.
원고는 2021년 8월 23일 피고에게 계약 갱신 요구를 통지했지만 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 피고에게 인도하고 피고를 상대로 임대차 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 제기함.
피고는 임대차보증금에서 원고가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 공제해야하는데 부당이득금을 임대차계약에 따른 차임이 아닌 당시 주변 시세에 따른 차임을 기준으로 계산해서 공제해야한다고 주장함.
2. 판단
1, 2심 : 시가 기준 차임 공제 타당
원고가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환해야 함. 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정한 차임과 현격한 차이가 있으니 임대차계약 종료 후 원고가 피고에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다고 판단.
대법원 : 시가 기준 차임 공제 부당
상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제됨. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위함임. 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없음.
위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아님.
원심은 임대차가 기간만료로 종료된 이후 임차인인 원고가 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 2022. 2. 28.까지 임대차보증금 4,200만 원을 반환받지 못하였음에도 이 사건 부동산의 사용·수익에 따른 부당이득금을 반환할 의무가 있고, 그 기간 동안의 시가에 따른 차임과 약정 차임간의 현격한 차이가 있다는 이유로 부당이득금의 액수를 시가에 따른 차임을 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단한 잘못이 있음.
따라서 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냄.
3. 하변생각
실무상 많이 문제가 되었을 법한 쟁점인데 저는 그동안 한 번도 다뤄본 적은 없었네요. 하지만 대법원에서 명쾌한 답을 내려준 것 같습니다. 1, 2심과 대법원 판단이 완전히 갈렸으니 쉽게 판단할 문제는 아니었겠죠? 임차인이 보증금반환을 못 받았을 경우 상가임대차보호법상 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다는 법령 조문이 있으니 이에 충실한 법리해석을 한다면 대법원과 같은 결론에 이를 듯합니다.
법률사무소 하율 부천변호사 하정미
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