[부천신문] ​주택임대차보호법에 따르면 갱신된 임대차계약은 임차인이 언제든지 임대인에게 해지통지를 하면 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난날 해지효력이 발생합니다.

그렇다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는데 묵시적으로 갱신된 임대차계약이 아직 시작도 되기전에 임차인이 해지통지를 했다면 해지효력이 발생하는 시점은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 뒤일까요? 아니면 묵시적 갱신된 임대차계약 기간 시작일로부터 3개월 뒤일까요?

이에 대하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전이더라도 해지통지를 할 수 있으면 갱신된 임대차계약 기간 개시여부와 상관없이 해지통지가 도달된 날로부터 3개월이 지난 시점에 해지효력이 발생한다고 판단한 판례를 소개해드리겠습니다.

​(대법원 2023다258672)

1. 사실관계

원고는 피고와 2017. 1. 5. 임대차 계약을 체결한 후 2019. 3. 4. 차임을 증액하여 재계약함. 원고는 2021. 1. 4. 피고에게 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈고 피고가 임대차계약 기간 종료 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않아 2021. 1. 9.자로 묵시적 갱신됨.

그런데 2021. 1. 28. 원고는 갱신된 임대차계약을 해지를 통보하는 내용증명을 보내서 2021. 1. 29.자로 도달함. 원고는 해지 통지 내용증명이 피고에게 도달하고 3개월이 지난 ​2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도함. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환함.

즉 원고는 피고에게 갱신된 임대차계약 해지 통보가 도달되고 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다는 입장이고, 피고는 갱신된 임대차기간은 2021. 3. 10.부터이니 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 임대차계약이 해지되었다는 입장임.

1차 임대차기간 : 2017. 3. 10. ~ 2019. 3. 9.

2차 임대차기간 : 2019. 3. 10. ~ 2021. 3. 9.

묵시적 갱신 : 2021. 1. 9.

임대차계약 해지 통보 피고에게 도달 : 2021. 1. 29.

3차 임대차기간(묵시적 갱신) : 2021. 3. 10. ~ 2023. 3. 9.

2. 판단

- 1심 : 2021. 4. 29. 임대차계약 해지효력 발생

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정되어 있음. 임차인은 계약 갱신일 이전이라도 '언제든지' 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 위 법률의 문언해석에 부합한다고 봄.

따라서 원고가 2021. 1. 28. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 해지통보를 하였고 그 다음날인 2021. 1. 29. 피고는 위 해지통보를 수령하였으므로 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29.경 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 봄이 타당함.

원고일부승소

2심 : 2021. 6. 9. 임대차계약 해지효력 발생

​주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항은 임차인이 갱신되는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있음. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이라고 봄.

임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서 가능한 명확하게 해석하여야 함. 그런데 해당 규정은 '갱신된 임대차계약'의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없음.

즉 원고는 계약갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전이라도 계약해지를 통지할 수 있으나 그 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당함.

피고 항소인용하여 원고 청구를 모두 기각함.

대법원 : 2021. 4. 29. 임대차계약 해지효력 발생

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절의 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생함. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발행한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지임.

​원고의 갱신요구 통지가 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었고 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는 바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였음. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아님.

원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 함. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단함.

따라서 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냄.

3. 하변생각

정말 조문 하나하나를 면밀히 해석하려고 들면 하염없이 머리가 복잡해지곤 하는, 하지만 또 너무나 중요해서 허투루 할 수 없는 법들입니다. 위 사건에서 쟁점이 된 "묵시적 갱신된 임대차계약의 해지 기산점" 문제도 1심, 2심 판단이 완전히 갈렸듯이 해석은 얼마든지 다르게 가능한 부분입니다.

법률사무소 하율 부천변호사 하정미

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